HIS e HMP em São Paulo: como funciona comprar um apartamento com preço limitado por decreto

Quem pesquisa apartamento novo em São Paulo esbarra, cedo ou tarde, em duas siglas: HIS e HMP. Elas aparecem em anúncios de unidades com preço visivelmente abaixo do padrão do bairro, às vezes em endereços onde o metro quadrado costuma assustar. A reação mais comum é desconfiança: qual é a pegadinha?

Não há pegadinha. Há uma regra municipal, pública e bem definida, que limita o preço de venda dessas unidades e, em troca, exige que o comprador comprove que se encaixa em uma faixa de renda. Entender essa regra antes de visitar um decorado evita dois problemas: perder tempo com um imóvel para o qual você não se enquadra, ou, no cenário mais frustrante, descobrir tarde demais que se enquadrava e deixou passar.

O que são unidades HIS e HMP?

HIS significa Habitação de Interesse Social; HMP, Habitação de Mercado Popular. São categorias criadas pela legislação urbanística de São Paulo para aumentar a oferta de moradia em regiões bem localizadas da cidade: perto de metrô, emprego e serviços.

Funciona como um acordo entre a Prefeitura e as incorporadoras: o projeto que destina parte das unidades a essas categorias recebe incentivos urbanísticos para construir. Em contrapartida, essas unidades têm preço máximo de venda definido por decreto e só podem ser vendidas a famílias dentro de um limite de renda.

Na prática, isso coloca apartamentos novos, de incorporadoras estabelecidas, em bairros consolidados, a preços que o mercado livre daquela região não pratica. A contrapartida não está na qualidade do imóvel. Está no critério de quem pode comprar.

Quais são os limites de renda e preço em 2026?

A faixa mais comum nos lançamentos atuais é a HIS-2, seguida da HMP. Os valores vigentes em 2026 são:

• HIS-2: renda familiar de até R$ 9.726 por mês, com preço de venda limitado a R$ 383.636 por unidade.
• HMP: renda familiar de até R$ 16.210 por mês, com preço de venda limitado a R$ 537.672 por unidade.

Dois detalhes merecem atenção. Primeiro, a renda considerada é a renda familiar: soma-se o rendimento de todas as pessoas que vão morar no imóvel, não apenas o do titular do contrato. Um casal em que cada um ganha R$ 6 mil, por exemplo, não se enquadra na HIS-2, mas se enquadra na HMP.

Segundo, esses números não são permanentes. Eles são atualizados todo mês de janeiro, acompanhando a variação do salário mínimo e dos custos da construção. Um anúncio com valores do ano anterior pode estar defasado; na dúvida, peça à incorporadora os valores vigentes.

Como comprovar que minha família se enquadra?

A declaração verbal não basta. A compra de uma unidade HIS ou HMP exige a certidão de enquadramento, um documento que atesta formalmente que a renda da família está dentro do limite da faixa.

Para obtê-la, a família apresenta a comprovação de renda de todos os futuros moradores: holerites e carteira de trabalho para quem é contratado; declaração de imposto de renda, extratos e comprovantes de recebimento para autônomos e profissionais liberais. A certidão entra no processo junto com o compromisso de compra e venda.

Parece burocrático, e é. Mas é uma burocracia que protege o comprador: ela garante que o desconto estrutural dessas unidades chegue a quem a regra quis beneficiar. Uma incorporadora séria orienta esse processo passo a passo e diz com clareza, logo na primeira conversa, se o seu perfil se enquadra ou não. Se alguém tentar vender uma unidade HIS sem tocar no assunto da renda, acenda o alerta.

Posso comprar uma unidade HIS ou HMP para alugar?

Pode, mas com uma condição importante: a locação também precisa respeitar a regra de enquadramento. O imóvel só pode ser alugado a uma família que esteja dentro da faixa de renda da categoria, e essa destinação acompanha o imóvel por um período definido em decreto.

Isso significa que locação por temporada (Airbnb, short stay e plataformas do gênero) não é permitida nessas unidades. Quem comprar uma unidade HIS ou HMP imaginando operar diárias estará descumprindo a regra, e a fiscalização é municipal, com penalidades previstas.

Para o investidor de perfil tradicional, resta um caminho legítimo: a locação residencial de longo prazo para famílias enquadradas, com valores de aluguel que também seguem limites proporcionais à faixa. É um modelo possível, mas diferente do investimento especulativo, e quem entra nele deve entrar sabendo.

Como saber se um apartamento anunciado é HIS ou HMP?

A legislação exige que todo material de divulgação (anúncio, estande, página do empreendimento) identifique as unidades HIS e HMP e informe as faixas de renda correspondentes. Se a informação não estiver visível, pergunte diretamente.

Vale lembrar que um mesmo empreendimento pode ser misto: parte das unidades enquadradas, parte vendida a mercado livre, sem exigência de renda. Nesses casos, a regra vale unidade a unidade, e a tabela de vendas indica o enquadramento de cada uma. No portfólio da Bracon, o Bracon Faria Lima, em Pinheiros, é um exemplo de empreendimento com unidades HIS-2, e a faixa de renda aparece com destaque na própria página, porque transparência nesse assunto não é gentileza, é obrigação.

O que verificar antes de avançar?

Se você encontrou uma unidade HIS ou HMP que interessa, uma lista curta resolve a maior parte das dúvidas:

1. Some a renda de todos que vão morar no imóvel e compare com o limite vigente da faixa.
2. Confirme com a incorporadora os valores atualizados do ano: renda e teto de preço.
3. Pergunte quais documentos serão exigidos para a certidão de enquadramento e comece a reuni-los cedo.
4. Se a intenção for alugar, entenda as condições de locação permitidas antes de assinar.
5. Verifique se o material de venda identifica claramente o enquadramento da unidade.

Comprar um apartamento com preço limitado por decreto pode ser uma das decisões mais racionais disponíveis hoje para quem quer morar bem em São Paulo dentro da faixa de renda prevista. A regra existe, é pública e funciona. O que ela pede em troca é que todos joguem com as cartas na mesa.